إنشاء بنك للإسكان والرهن العقاري خطوات حل الأزمة الإسكانية الخانقة

[ابن جعوان]

إنشاء بنك للإسكان والرهن العقاري خطوات حل الأزمة الإسكانية الخانقة

الرياض السعودية الاحد 18 مايو 2008

استشاري اقتصادي يشخص أسباب أزمة الإسكان في المملكة ويقدم الحلول

حذر استشاري اقتصادي وعضو جمعية الاقتصاديين السعودية من تفاقم مشكلة الإسكان في المملكة خلال السنوات القليلة القادمة ما لم يُسرع في اتخاذ عدد من التدابير الاقتصادية والتشريعية والعقارية، وأشار إلى أن قضية الإسكان تؤثر على الاقتصاد الوطني سلباً كما تؤثر على الأمن الوطني للمجتمع كما أنها تؤثر على استقرار الفرد وسد حاجاته النفسية والاجتماعية، وأكد الدكتور علي حبيب بوخمسين "مدير مركز التنمية والتطوير للاستشارات الاقتصادية والإدارية" في محاضرة ألقاها في منتدى بوخمسين الثقافي على أن هذه القضية لا تمس مصلحة فرد أو جماعة بل هي قضية قومية.

تحليل ظاهرة الأزمة الإسكانية

تناول الدكتور علي في مستهل دراسته الاقتصادية تحديد حجم أزمة المساكن القائمة وذلك عبر جملة من الأرقام الإحصائية:

@ وفقاً لأرقام التعداد السكاني خلال فقد ارتفع عدد سكان المملكة من (7.01) ملايين نسمة في العام (1974م) إلى نحو (16.95) مليون نسمة في العام (1992م) ثم إلى نحو (22.67) مليون نسمة في العام (2004م).

@ أي أن عدد السكان في المملكة قد ارتفع بواقع (5.7) ملايين نسمة بين عامي ( 1992و2004م) وذلك بمعدل سنوي قدره (2.49%) بالنسبة للسكان من السعوديين ويعتبر هذا المعدل من أعلى المعدلات الخاصة بنمو السكان في العالم حيث يبلغ متوسط معدل نمو السكان بالعالم نحو (1.5%) سنوياً.

@ ارتفع عدد المواطنين من السعوديين كنسبة من إجمالي سكان المملكة وذلك من نحو (72.63%) من العام 1992م إلى نحو (72.9%) في العام 2004م.

@ ويتوقع أن يصل عدد السكان بالمملكة نحو (28) مليون نسمة في العام (2010م) ويتوقع أن يرتفع إلى (32)مليون في العام (2015م).

@ يشكل الشباب دون سن الثلاثين ما نسبته (75%) من إجمالي السكان ومن هم دون سن الخامسة عشرة نحو (45%).

@ يتضح من خلال الإحصائيات أن ما نسبته (55%) لا يستطيع تملك منازلهم بدون مساعدة مالية، وأن هناك أكثر من (60%) من السعوديين يقطنون في مساكن مستأجرة

@ أكثر من (75%) من الشعب هم من فئة الشباب ذات العمر اقل من ثلاثين سنة.

@ بذلك ندرك تماماً حجم المشكلة المقبلين عليها إذا ما استمرت الأوضاع على ما هي عليه بدون تغيير جذري في توفير مساكن لحل هذه الأزمة.

حجم الفجوة السكنية

وشرح الدكتور بو خمسين حجم الفجوة القائمة في الإسكان حيث لفت إلى وجود فرق كبير وضخم جداً بين كم الطلب على المساكن وبين الكم المملوك فعلياً للمواطنين وذلك بعرض الأرقام التالية:

@ هناك فجوة سكنية فعلية مطلوب سدها وتقدر ب (4.500.000) وحدة سكنية خلال الخمس وعشرين سنة القادمة.

@ وعليه يتضح لنا إننا بحاجة إلى قرابة (180.000) وحدة سكنية لسد متطلباتنا السكنية بالمملكة سنوياً، بينما المحقق عملياً اقل من هذا كثيراً.

وراح يتناول بعض التقديرات الإحصائية التي قام بها، حيث أوضحت عدد السكان السعوديين (72%) من إجمالي السكان الذين عددهم قرابة (25) مليوناً أي لدينا قرابة (17) مليون سعودي منهم (55%) على أفضل التقديرات لا يملكون مسكناً خاصاً بهم أي ما يعادل (9.3) ملايين يشكلون قرابة (1.3) مليون أسرة ولو افترضنا أن نصفهم يرغب فعلياً في التملك فنحن بحاجة فورية لقرابة (667.000) وحدة سكنية.

وذهب الدكتور بو خمسين يقدم استعراضاً مالياً لحجم التمويل العقاري المرتقب في المملكة خلال الفترة القادمة ومدى ضخامة هذا السوق المتوقعة، وأشار إلى تقرير صادر عن مجموعة سامبا المالية والذي توقع أن تبلغ قيمة عمليات بناء الوحدات العقارية الجديدة في المملكة نحو (484) مليار ريال وذلك بحلول العام (2010م)، كما توقع أن تحتاج المملكة إلى بناء نحو (2.6) مليون وحدة سكنية جديدة وذلك حتى العام (2020م) أي بمعدل متوسط يبلغ نحو (163700) وحدة سكنية، وأوضح التقرير أن الوحدات السكنية تستحوذ على (75%) من إجمالي النشاط العقاري بالمملكة، بينما في دبي فإن 80% من التنمية في فيها قائم على الاستثمار العقاري، وسيكون هنالك حاجة لاستثمار نحو (75) مليار ريال سنوياً من أجل استيفاء الطلب السنوي على الوحدات السكنية في المملكة حتى العام (2020م).


مسببات نشوء أزمة الإسكان؟

صنّف الدكتور علي بو خمسين أسباب نشوء أزمة الإسكان في المملكة إلى جوانب مختلفة:

أولاً: مسببات سيادية ذات علاقة بالدولة وتشمل:

@ نقص التمويل العقاري الذي تقدمه الحكومة.

@ نقص التشريعات الحكومية المطلوب توافرها لحل أزمة الإسكان.

@ ندرة موارد التمويل مما أدى لصعوبة توافر فرص التمويل المناسبة للمواطنين.

@ كثرة مساوئ التمويل التجاري.

@ محدودية المنافسة بل انعدامها سبب هذا الوضع.

ثانياً: مسببات ذات علاقة بالمجتمع:

@ وهي تتمثل في المعوقات التي يخلقها المجتمع وتسببت في تعميق أزمة الإسكان، ومنها أن هناك تفضيلاً للسكن في وسط المدن وهو خيار عالي التكلفة.

ثالثاً: مسببات ذات علاقة بالفرد: (وهنا نتناول الأسباب التي يخلقها الفرد لنفسه في مشكلة السكن وهو أن الفرد مهما كان مستوى دخله يتطلع لتملك فيلا كبيرة).


بتقليل التكلفة سنملك مسكناً!

دعا الدكتور علي إلى تبسيط عملية البناء وتقليل التكلفة عبر المكونات الرئيسية للمسكن وهي:

@ تكلفة الأرض: وهنا اختيار موقع مناسب وبتكلفة اقل.

@ مكونات المبنى: وهنا علينا تحديد احتياجاتنا الحقيقية والاكتفاء بها فقط، وهذا سيجعلنا نوفر من الأرض وتكلفة البناء والوقت لو اختصرنا مكونات المسكن.

@ أسلوب البناء وطريقته: احد أهم مسببات مشكلة الإسكان لدينا أنه يعتمد نظاماً تقليدياً عالي التكلفة وطويل الأمد بحيث تصل فترة البناء إلى سنتين وكذلك من حيث تخطيط البناء واستخدامات الفراغات المتاحة فيه وكيفية الاستفادة منها بالشكل الأفضل.

@ خيار الشقة السكنية: كخيار بديل للفيلا المستقلة: وهنا يجب أن نسعى لبناء قناعات لدى النساء بأنه هذا يعتبر خياراً ربما مفضل في بعض جوانبه عن الفيلا لو توافرت به خدمات الصيانة المركزية والأمن والخدمات الترفيهية وغيرها من مزايا هذا الخيار.


آليات تحقق مفهوم المسكن الميسر

التيسير في الإسكان وهي تقنية تتسم بأهمية إستراتيجية، ومفهومها يعني مسكناً يستوعب احتياجات الأسرة الحديثة وبتوافق مع بيئتهم ومبرمج اقتصادياً ليكون في مقدور الأسر الحديثة امتلاكه، وتتعدد محاور التيسير في الإسكان لتشتمل الجوانب التخطيطية والتصميمية والتمويلية والإنشائية.

@@ دور التخطيط العمراني في توفير المسكن الميسر:

@ التخطيط العمراني يمثل الخط الأول في تيسير المسكن نظراً لأثره في تنظيمات البناء وما تحدده في مجال مباني الوحدات السكنية من ارتدادات وتحديد للمساحات المبنية والارتفاعات يؤثر بشكل مباشر في خفض كلفة البناء وفعالية الإفادة من الأرض، وفي هذا دعا الدكتور علي وزارة الشؤون البلدية والقروية إلى إعادة النظر في مسألة مسافة الارتداد على الأراضي وضرورة ألا تتعدى نسبة البناء على الأرض ال 60%.

@ كما يسهم نظام توزيع الأراضي واستعمالاتها وتحديد مواقع الخدمات والمرافق العامة في تسهيل الإسكان أو تعسيره، وإعادة النظر في هذه الجوانب من منظور الكفاءة والتيسير سيكون له دور في خفض كلفة الأراضي وتوظيف المتاح منها للإسكان بأقصى درجة فاعلية.

@@ دور التصميم المعماري في توفير المسكن الميسر:

@ يمثل التصميم المعماري مرحلة حاسمة محدده للخطوات التي تليها (الإنشاء-والتأثيث-والصيانة) وبقدر ما يتسم التصميم من جودة تنجح الخطوات التي تليه، ويشكل التصميم المعماري للوحدات السكنية مجالاً للتيسير في الإسكان من خلال الإفادة من التقنية وأنظمة تشغيل الوحدات السكنية. فالفراغ وحسن توظيفه يعد أهم الإشكالات التي تعاني منها الوحدات السكنية الحديثة.

@ والتصميم الجيد للفراغ يؤدي إلى خفض تكاليف التشغيل والصيانة وتوفير الطاقة.

@@ تقنيات البناء وصناعة المسكن الميسر:

@ تمثل تكاليف مواد البناء حوالي (40%) من إجمالي كلفة البناء وإبداع مناهج للتيسير في مواد البناء وصناعتها وتنفيذها سيكون له دور فعال في خفض كلفة التأسيس والإنشاء ثم من خلال خفض كلفة الصيانة والتشغيل.

@ كما تشكل المرونة أحد عوامل التيسير فتصميم وحدات سكنية تتسم بالمرونة وتتيح للمالك مجالاً للإضافة والتحوير واختيار مواد بناء مختلفة وتصنيع مركبات البناء القياسية كإنتاج كي تتنوع

@ تقنية البناء الحديثة باستخدام المباني المسبقة الصنع والتي يمكن سكنها في غضون شهر على الأكثر من تاريخ طلبها والتي تتميز بقابليتها للفك والنقل لمكان آخر وتكلفتها أقل من الطبيعي ب (30%) ومن مواد ممتازة وبضمانات تصل لعشر سنوات أي أنها تحقق قفزة نوعية في مشكلة الإسكان بكل المقاييس، فلماذا إذاً لا يستفاد من مثل هذه التقنيات الحديثة وتسخر عملياً بإنشاء مدن سكنية متطورة؟

حلول ناجعة لأزمة حقيقية

وتناول الدكتور علي في نهاية بحثه الحلول الناجعة والأدوات المساعدة في الحد من آثار المشكلة، وخلص إلى حلول متعددة منها:

@ حلول تتعلق بالتمويل عموماً: التمويل العقاري بشقه الحكومي بأن نفعل دور صندوق التنمية العقارية، وان يتم تحسين أدائه والنهوض به واقتراح مجموعة خيارات حديثة كبرامج تمويلية ليقدمها للجمهور بالإضافة للخيارات المتاحة حاليا فيما يخص كم القرض وفترة سداده ونوعه وان يبدأ بتمويل الشقق السكنية لمن يرغب وكذلك مراجعة طريقة عمله بأسلوب حديث.

- مراجعة أسلوب التمويل التجاري البنكي العامل حاليا وان تتدخل مؤسسة النقد بالضغط على البنوك التجارية لتحسين برامجها التمويلية المقدمة حالياً وتراعي مصلحة المواطن مع ضمان حقوقها كاملة ولكن هناك طرفاً آخر هو مواطن يجب أخذه بالاعتبار من ناحية الفئات المستفيدة وكم القرض وطريقة سداده.

- يجب تشجيع تأسيس شركات تمويل عقاري متخصصة فقط في تقدم قروض تمويلية للمواطنين وهو نشاطها الرئيسي لكي تعتد عليه فقط وتركز عليه وتزويدها بكافة الضمانات اللازمة لضمان حقوقها لتشجيع المستثمرين المحليين والأجانب في الدخول لهذا السوق الهائل وسد حاجة البلد الكبيرة في التمويل العقاري وبالتالي توفير فرص لا محدودة للمواطنين في تملك مساكن وبأسعار معقولة وما يصاحب ذلك من نمو اقتصادي يدفع عجلة الاقتصاد الوطني للأمام.


@ حلول تتعلق بالتشريعات الحكومية:

- استحداث التشريعات الضرورية لتنظيم الاستثمار العقاري السكني وتفعيل التمويل العقاري المباشر وغير المباشر(الرهن العقاري -الإيجار المنتهي بالتمليك -البيع بالتقسيط- عقود المرابحة) الحكومي والتجاري.

- الترخيص لبنوك تجارية متخصصة في الإسكان أو حتى شركات متخصصة في التمويل العقاري.

- إصدار وتفعيل صيغ شرعية كثيرة من الممكن الاستفادة منها بأسلوب عملي في حل مشاكل التمويل العقاري وتمليك الوحدات السكنية.

- مراجعة التشريعات التنظيمية الصادرة من قبل وزارة الشئون البلدية والقروية تجاه تنظيم المباني وتعديلها بما يتناسب مع الظروف الحالية.

- الاهتمام بتفعيل دور الهيئة العامة للإسكان لأهمية دور هذه الهيئة الحديثة في التعاطي مع مشكلتنا محل البحث.

- الاستفادة من تجارب الدول المتقدمة في التعاطي مع مثل هذه الأزمة.

@ حلول إعلامية: بغرض تغيير كثير من المفاهيم الخاطئة لدى المجتمع وان نتبنى ثقافة مجتمعية تتماشى مع مبادئ الدين الحنيف فيما يخص عدم الإسراف على مستوى الفرد، والاستفادة من المفاهيم التنموية الحديثة والتي تستطيع تقديم الكثير.

تحياتي لكم جميعا

أخـوكـم

أبن جعوان

انشاء الله