[خالد الشماسي]

السادة أعضاء وزوار شبكة سبيع الغلباء المحترمين
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته .............وبعد


خلال الطفرة الأخيرة لأسعار النفط و فقدان الثقة في سوق الأسهم السعودي وحتى الخليجي والعالمي

اتجه رأس المال نحو العقار بأعتباره ملجأً آمناً من التذبذبات الخطرة ، بل حتى المضاربين أصبح لهم دور كبير

في ارتفاع قيمة العقار في السعودية بما يقارب 100% إلى 200% خلال العامين 2007 -- 2008

فقد كان أحدهم يشتري الأرض بـ 400 ريال للمتر ثم يعرضها فورا بـ 600 وهكذا بين المشترين حتى وصلت إلى 1000 ريال للمتر بدافع المضاربة واتجاه السوق نحو الصعود لإنحسار سبل الاستثمار الأخرى .

بيد أن المضاربين لم يخطر ببالهم أن هذا الجشع في المكاسب سيصل إلى حد يهرب الناس من دخول مكاتب العقار لشدة خوفهم من التصحيح القادم لهذا السوق .

وحتى " شيبان العقار " بدأ بهم الطمع فأصبحوا يضاعفون قيمة الأجار في المدن الرئيسة كل ستة أشهر 50%

فقد كأن مثلا أجار الشقق بـ 12000 ريال فرفعوا على المستأجرين حتى وصلت الشقة إلى 30000 ريال

الرائع فعلاً هو أن الدولة بدأت بتنمية القرى والهجر والمدن البعيدة

فبنت الجامعات والمستشفيات والمدارس ومعاهد التدريب

ووصلت لكثير من هذه المدن جميع الخدمات الهاتفية والكهربائية والماء وغيرها من الطرق والأنارة ..الخ

فهاجر الناس بعد أن عجزوا في سداد صاحب الشقة أو الدور أو الفيلا لأن مدخولهم لم يعد يكفي للعيش في المدن

خصوصا المتقاعدين و أصحاب الأعمال الحرة والعاطلين

هربوا للقرى الأصلية لهم والمدن النائية التي كانوا يعيشون فيها مع أهاليهم منذ القدم

فأصاب المدن الرئيسة حالة من الهجرة الداخلية العكسية من المدن للقرى بسبب جشع اصاحب العقار

فخرج من الرياض في نهاية صيف 2008 - 1429 ما يقارب من مليون نسمة هروبا من الجحيم

فسعر المتر في الرياض مثلا قارب متوسطه 700 ريال بينما في مدينة رنية مثلا قريب من 40 ريال

فشاهد الفرق !!!

الشقة في الرياض كانت بالمتوسط 20000 ريال بينما في مدينة رنية مثلا 7000 ريال

القبول في جامعات الرياض مقصور على النسب 90% في ادارة الأعمال بينما في مدينة رنية القبول للجميع خصوصا القسام الأدبية .

ومن خلال قرائتي للسوق العقاري حاليا .. يتضح بأن الهجرة العكسية ستستمر بدون توقف بسبب جحيم الرياض

ونعيم القرى والمدن النائية

بل أن المدن الاقتصادية كمدينة الملك عبد الله برابغ اصبح وضعها صعباً فتوقفت أعمال البناء حتى تتضح الصورة

وهذه الهجرة العكسية ستتوقف عندما تقترب أسعار الأراضي في المدن البعيدة من اسعار المدن الرئيسة

وأعتقد كذلك بأن مدينة الرياض سيستقر عدد سكانها عند 3 مليون نسمة طوال العشر سنوات القادمة

وهذا يعني بأننا لسنا بحاجة إلى وحدات سكنية جديدة

ولعل ملاك المخططات والأراضي يعتقدون بأن قوانين الإقراض ستساعدهم في تصريف الكميات المهولة التي يمتلكونها ؟؟!!

ولكن ذلك غير صحيح لأن البنك لا يمكن أن يقرض أكثر من 180 راتب (15سنة ) وهي تعادل بالمتوسط 324000ريال كقرض

ويشترط أن لا يكون عليه قرض آخر وأن يكون راتبه متوسط 6000 ريال سعودي

فهذه القيمة تعادل قيمة الأرض فقط كما أن المقترض لن يتمكن من توفير أي مال بسبب استقطاع قرض الأرض

ولا يمكن لأحد أن يغامر هكذا

يدفع قيمة أرض وقيمة أجار مبالغ فيها طوال 15 سنة


فالحل الوحيد له أن ينتقل للمدن النائية ويشتري ارض ويبنيها بشكل فاخر وهذا المبلغ يكفي الأرض والبناء بيسر وسهولة .

خصوصا أن الدور الواحد مستعاب في المدن الرئيسة وعادي جدا في المدن النائية


فجل التمويل العقاري سيذهب للقرى والمدن البعيدة لتوافق القدرة مع القيمة بعكس الرياض أو جدة أو الدمام


كانت كثير من المكاتب العقارية قديما يلصقون على الباب " لا يوجد شقق للايجار "


الآن يعلق لوحات كبيرة على المكاتب والفلل " للإيجار "

الجدير بالذكر بأن اصحاب التطوير العقاري يتغنون بأن نصف سكان السعودية تحت 20 سنة

ولكنهم نسوا أو تناسوا بأن مساحة المملكة حوالي 2 مليون كيلو متر مربع

وهي مساحة شاسعة وغير مأهولة مع أن الخدمات وصلت لأكثر من 2000 قرية ومدينة

حيث أعتمدة وزارة الصحة أكثر من 2000 مركز صحي منتشرة في انحاء المملكة


فهذا المبحث هو وجهة نظر تحليلة لسوق العقار للخمس سنوات القادمة لعلك تستفيد منه في توقيت شراءك لأرض أو عقار استثماري أو سكني


تحياتي لكم جميعا

كتبه خالد الشماسي